Casper van Rietbergen, werkstudent bij RemmersVanGorkom Vastgoedadviseurs heeft zijn bachelor Sociale Geografie en Planologie” afgerond aan de Universiteit Utrecht. Voor zijn afstudeerscriptie deed hij onderzoek naar de “Problemen en oplossingen van wonen boven winkels”. De scriptie is beoordeeld met een 8.5!
Hieronder volgt een samenvatting van de conclusies en aanbevelingen.
Allereerst brengt het bewoonbaar maken van leegstaande etages in winkelpanden meerdere voordelen met zich mee. Door woningen boven winkels te realiseren kan er meer voldaan worden aan de grote vraag naar woonruimte en gewilde locaties in de binnenstad nabij voorzieningen. Daarnaast leidt bewoning boven winkels tot meer sociale veiligheid en levendigheid in de stad. Ten slotte is het duurzaam om woningen te maken op leegstaande verdiepingen aangezien de schaarse ruimte in Nederland efficiënter wordt gebruikt en minder gebouwd hoeft te worden in het groen.
Ondanks bovengenoemde voordelen komen woning-boven-winkel-projecten moeizaam van de grond en blijven verdiepingen leegstaan. Aan de hand van enkele diepte interviews met mensen uit het vak is gebleken dat er in grote lijnen drie aspecten zijn die de blijvende leegstand boven winkels te verklaren:
- de kosten van een verbouwing staan niet in verhouding met de opbrengsten van de woningen op verdiepingen (helemaal met het reguleren van de middenhuur in het vooruitzicht);
- er zijn te veel regels (denk aan monumenten, bouwverkeer en duurzaamheid) waardoor projecten vaak heel lang en duur worden;
- pandeigenaren zien te veel financiële risico’s waardoor ze verdiepingen leeg laten staan (helemaal als winkel op de begane grond voldoende rendement oplevert).
Hoe kan wonen boven winkels dan wel mogelijk gemaakt worden?
Langetermijnvisie!
Aan de hand van een lange termijnvisie van de binnenstad kan de gemeente het vergunningentraject versnellen en daarmee de investeringsbereidheid vergroten. Beleidsmakers en vastgoedpartijen dienen een meer ondernemende en minder risicomijdende grondhouding te hebben zodat verder gekeken wordt dan alleen het eigen belang. Op deze manier kan leegstand bestreden worden met de maatschappelijke voordelen, waaronder een vergroot woningaanbod en een verbeterde leefbaarheid tot gevolg.
Met dank aan Jeroen Roose – van Leijden (centrummanager Utrecht), Martijn Exterkate (onderzoeker Stec groep), Paul van Rooy (asset manager bij International Prime Assets NV, Martina Prokop (Projectleider transformatieopgaven centrum Ede), Rutger de Jong (ruimtelijk economisch adviseur bij Areaal Advies), Nadja Bressers (assetmanager a.s.r. dutch retailfund), Jorine de Soet (directeur van Kordaat in Ruimte) en Tim Remmers & Frank van Gorkom (partners bij RemmersVanGorkom Vastgoedadviseurs)
